Odrębna nieruchomość czy spółdzielcze prawo do lokalu?

22.08.2017 | Rynek nieruchomości

Odrębna nieruchomość czy spółdzielcze prawo do lokalu?

Część z Was zastanawia się, o co chodzi z rozróżnieniem lokali na te, które stanowią odrębną nieruchomość i na te, które są spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu.

Otóż odrębna nieruchomość czyli „pełna” własność jest podstawowym prawem rzeczowym, pozwalającym właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią. W naszym systemie prawnym nie ma wyżej chronionego prawa, niż właśnie własność. Każdy lokal np. mieszkanie w bloku czy kamiennicy, stanowiący odrębną nieruchomość posiada księgę wieczystą, jak również z lokalem takim ściśle związany jest udział w częściach wspólnych budynku i udział w gruncie, na którym posadowiony jest budynek. W związku z posiadaniem takiego lokalu powstaje obowiązek uiszczania do gminy podatku od nieruchomości i ewentualnie opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest wyłącznie ograniczonym prawem rzeczowym. Mimo przysługującego szeregu podobnych uprawnień względem lokalu co przy odrębnej nieruchomości, przy spółdzielczym własnościowym prawie, jego właścicielem wciąż pozostaje spółdzielnia, a uprawnionemu przysługuje tylko owo PRAWO do korzystania i rozporządzania. Spółdzielcze prawo może mieć księgę wieczystą, jednak nie musi… Co więcej sam fakt posiadania KW dla takiego prawa, nie wzmacnia go ani nie sprawia, że staje się ono „pełniejsze”. Większość spółdzielczych praw, bez problemu można przekształcić w odrębną nieruchomość, podpisując z przedstawicielem spółdzielni akt notarialny, na mocy którego ustanawiana jest odrębna nieruchomość. Koszt takiej operacji to w zasadzie tylko opłaty notarialne i sądowe.

Różnice między tymi rodzajami własności odczuwalne są często w bieżącym użytkowaniu lokalu. Mając odrębny lokal nie trzeba np. informować wspólnoty mieszkaniowej (czy wręcz pytać o zgodę działu technicznego jak w przypadku spółdzielni) o remontach mieszkania czy jego zmianach aranżacyjnych (połączenie łazienki z WC, otwarcie kuchni na pokój etc.). Podobnie ma się z prowadzeniem w lokalu działalności gospodarczej – w odrębnym lokalu „wolność Tomku w swoim domku”, a w spółdzielczym pytamy każdorazowo o zgodę spółdzielnię.

Jednak prawdopodobnie najważniejszą kwestią jest kwestia zarządzania nieruchomością wspólną. W budynku, w którym mamy wspólnotę mieszkaniową decyzję o remontach budynku, inwestowaniu w niego, czy innych ważnych dla nas sprawach podejmujemy szybko i sprawnie w trybie uchwały wspólnoty (właścicieli lokali). W spółdzielni za wszelkie decyzje odpowiedzialny jest zarząd spółdzielni, w której często są tysiące członków, a spółdzielnia zarządza dziesiątkami albo setkami budynków. W związku z powyższym nasz głos proszący o wymianę drzwi do klatki czy pomalowanie korytarzy może być słabo słyszany. Jednakowoż jest sporo spółdzielni, które sprawnie i rzetelnie zajmują się budynkami, które mają pod swoją opieką.

Nawiązując do rzetelności, to czasami pojawia się wątpliwość czy posiadając spółdzielcze prawo możemy odpowiadać za długi spółdzielni? Otóż nie. Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania, nie może odpowiadać za jej długi, ani ich spłacać. Członek spółdzielni odpowiada za pokrycie strat spółdzielni jedynie do wysokości wniesionego wkładu. Jeżeli został on wniesiony w całości i na członku nie zalegają żadne inne zobowiązania, nie będzie ponosił on żadnych dodatkowych opłat z tego tytułu.

Problem, na który można natknąć się przy spółdzielczych własnościowych prawach do lokalu, to również tzw. grunt nieuregulowany, czyli sytuacja gdy spółdzielnia nie jest ani użytkownikiem wieczystym ani właścicielem gruntu. Ale o tym w kolejnym wpisie. Zachęcam do lektury!

 

Anna Czuchan-Czaplińska
Manager obsługi prawnej transakcji
Nasi klienci doceniają jej doświadczenie i wiedzę. Swoją pracę wykonuje z pasją i optymizmem, cierpliwie mierzy się z najtrudniejszymi prawnymi zagadnieniami. W Lloyd Properties przeprowadziła już ponad 2000 transakcji, każdą z nich nadzoruje osobiście, dokładnie sprawdza wszystkie dokumenty i osobiście uczestniczy w negocjacjach oraz przy podpisywaniu umowy. Jej wiedza z zakresu prawa jest ogromnym wsparciem dla naszych klientów.