Księgi wieczyste – ABC dla początkujących

27.10.2017 | Rynek nieruchomości

Księgi wieczyste – ABC dla początkujących

Można powiedzieć, że nie da się rozmawiać o nieruchomościach, nie wiedząc, czym są księgi wieczyste. Dlatego też spieszę z wyjaśnieniami.

Księgi wieczyste to rejestr prowadzony przez sądy rejonowe, mający na celu opisać i udokumentować stan prawny nieruchomości. Kwestie związane z księgami reguluje ustawa z 6 lipca 1982 roku. Jest z nimi związanych kilka reguł, o których warto wiedzieć, gdy mamy np. w planach kupno nieruchomości.

Po pierwsze księgi wieczyste są jawne i nie można się zasłaniać nieznajomością wpisów w nich dokonanych. Wpis prawa do księgi wieczystej stwarza domniemanie, że prawo jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Po drugie istnieje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest to jeden z aspektów mocy prawnej, jaką mają księgi wieczyste, polegający na tym, że nabywając nieruchomość od osoby ujawnionej w KW i nie mogąc dowiedzieć się o tym, że w rzeczywistości uprawnionym jest ktoś inny, nabywamy tę nieruchomość skutecznie. Warto wiedzieć, że rękojmia ta nie obowiązuje, gdy w KW uwidoczniona jest wzmianka o złożonym wniosku, jak również gdy w dziale III księgi wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ze stanem rzeczywistym.

Po trzecie wpis hipoteki, ustanowienie odrębnej własności lokalu czy przeniesienie prawa spółdzielczego „wchodzą w życie” dopiero w momencie ujawnienia ich w treści księgi wieczystej (zasada wpisu konstytutywnego).

Księga wieczysta ma bardzo przejrzystą budowę i bez względu na rodzaj nieruchomości czy prawa, dla którego jest prowadzona, zawsze ma tę samą strukturę:

Dział I księgi wieczystej składa się z dwóch części „I-O” i „I-Sp”. Dział ten odpowiada za opis nieruchomości. Jeśli będzie to lokal, znajdziemy tam m. in. informacje o adresie, położeniu na kondygnacji, metrażu, rodzaju pomieszczeń, z jakich składa się lokal, jak również o wielkości udziału w częściach wspólnych.

Części wspólne, z definicji to „części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali”, rozwijając – są to części budynku, z których jako właściciele nie korzystamy na wyłączność. Są to m. in. instalacje (wodno-kanalizacyjna, gazowa, elektryczna, domofonowa etc.) korytarze, windy, ale również dach i elewacja budynku. Na poczet utrzymania części wspólnych budynku jako jeden ze składników czynszu wpłacamy fundusz remontowy. W ramach udziału w częściach wspólnych, jako właścicielowi lokalu, przysługiwać nam będzie również udział we własności lub użytkowaniu wieczystym działki gruntu, na której budynek jest posadowiony.

Dział II księgi wieczystej odpowiada na pytanie „Kto jest właścicielem?”. Spotkać tu możemy różne konfiguracje wpisów – od tych opartych na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej po własność ułamkową. Istotna w tym miejscu jest także rubryka „podstawa wpisu”. To w tym miejscu przywołany jest dokument, na podstawie którego właściciel wszedł w posiadanie danej nieruchomości. Zobaczymy tu ujawnione dokumenty, np. umowa sprzedaży (akt notarialny), umowa darowizny (akt notarialny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku etc).

Dział III księgi wieczystej zawiera wpisy praw, roszczeń i ograniczeń. Znajdziemy tu służebności w podziale na osobiste (np. służebność mieszkania) i gruntowe (np. służebność przesyłu, przejazdu, światła); roszczenia, np. o zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości na rzecz osoby, która z właścicielem zawarła umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego; ostrzeżenia, np. o toczącej się egzekucji komorniczej; czy ograniczenia w postaci ustanowionego zakazu sprzedaży lub np. zabudowy nieruchomości.

Dział IV księgi wieczystej odpowiada za obciążenia w postaci hipotek.

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które zabezpiecza wierzytelność wynikającą z jakiegoś stosunku prawnego (np. może to być umowa kredytowa). Mamy wtedy do czynienia z hipoteką umowną kaucyjną. Czasem hipoteka nosi tytuł hipoteki przymusowej, ma to miejsce wtedy, gdy nasze długi postanowi zabezpieczyć na nieruchomości np. ZUS czy Urząd Skarbowy.

Chcąc obejrzeć treść księgi wieczystej, nie musimy udawać się do sądu rejonowego. Minister Sprawiedliwości utworzył system informatyczny i Centralną Informację Ksiąg Wieczystych. Dzięki systemowi elektronicznemu w każdej chwili można obejrzeć treść księgi, jak również pobrać odpis księgi wieczystej (na mocy dokumentu pobranego w ekspozyturze Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych). Osoba, która ma interes prawny, może również mieć wgląd do akt księgi wieczystej, czyli do zbioru dokumentów prowadzonego w sposób tradycyjny.

Anna Czuchan-Czaplińska
Manager obsługi prawnej transakcji
Nasi klienci doceniają jej doświadczenie i wiedzę. Swoją pracę wykonuje z pasją i optymizmem, cierpliwie mierzy się z najtrudniejszymi prawnymi zagadnieniami. W Lloyd Properties przeprowadziła już ponad 2000 transakcji, każdą z nich nadzoruje osobiście, dokładnie sprawdza wszystkie dokumenty i osobiście uczestniczy w negocjacjach oraz przy podpisywaniu umowy. Jej wiedza z zakresu prawa jest ogromnym wsparciem dla naszych klientów.