Umowa przedwstępna. Część 1.

22.03.2017 | Rynek nieruchomości

Umowa przedwstępna. Część 1.

W momencie, w którym znaleźliście wymarzone mieszkanie spełniające Wasze wyśrubowane kryteria, a jego cena jest już zadowalająca, zazwyczaj chcecie kupić je jak najszybciej… A może właśnie sprzedajecie dom, mieszkanie i oto pojawił się klient, któremu wpadła w oko Wasza nieruchomość? Czy tę transakcję również chcecie doprowadzić do skutku jak najszybciej?

W tym momencie emocje trzeba odstawić na bok i trzeźwo przemyśleć kilka kwestii. Czasami nie można od razu sfinalizować transakcji. Przyczyną mogą być kwestie kredytowe, z którymi zmagać się będą kupujący, lub formalne, z którymi z kolei spotkają się sprzedający. Co wtedy? Jak być pewnym, że ktoś nas nie ubiegnie, lub że potencjalny kupujący nie wycofa się w ostatniej chwili? Otóż należy podpisać umowę przedwstępną sprzedaży. Ale cóż to za umowa? Czy są jakieś przepisy, które określają, co powinna taka umowa zawierać? No i przede wszystkim, co daje nam umowa przedwstępna?

Niezbędne elementy umowy przedwstępnej określa Kodeks Cywilny. Zgodnie z art. 389 KC umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w którym powinna być ona zawarta. Przez istotne postanowienia umowy przyrzeczonej powinniśmy rozumieć przede wszystkim typ umowy (np. sprzedaż, darowizna, najem), przedmiot umowy (jednoznaczne określenie nieruchomości) oraz uzgodnioną cenę nieruchomości. Poza tym w umowie przedwstępnej powinny się znaleźć pozostałe istotne dla stron warunki transakcji, które zostały uzgodnione podczas negocjacji i rokowań poprzedzających zawarcie umowy przedwstępnej.

I teraz niespodzianka. Umowę przedwstępną można zawrzeć w dwóch formach: w formie aktu notarialnego i w formie zwykłej pisemnej. Obie umowy skutecznie wiążą strony, i zawierają podobne elementy, jednak umowa w formie aktu notarialnego niesie za sobą poważniejsze skutki prawne i silniej zabezpiecza obie strony transakcji.

Najważniejsza różnica pomiędzy obydwiema formami jest taka, że w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, każdej ze stron przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Czyli, jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży, druga strona może doprowadzić do przeniesienia własności bez udziału tej pierwszej. Inaczej to ujmując, obie strony transakcji nabywają prawo do przymuszenia się nawzajem do doprowadzenia transakcji do końca, na warunkach zawartych w akcie notarialnym. 

W tym wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli strony, która nie wykonała zobowiązań zawartych w umowie przedwstępnej i wystarczy do przeniesienia własności nieruchomości. Co istotne, przeniesienie własności nieruchomości ma miejsce z chwilą uprawomocnienia się wyroku... cdn.:)

Anna Czuchan-Czaplińska
Manager obsługi prawnej transakcji
Nasi klienci doceniają jej doświadczenie i wiedzę. Swoją pracę wykonuje z pasją i optymizmem, cierpliwie mierzy się z najtrudniejszymi prawnymi zagadnieniami. W Lloyd Properties przeprowadziła już ponad 2000 transakcji, każdą z nich nadzoruje osobiście, dokładnie sprawdza wszystkie dokumenty i osobiście uczestniczy w negocjacjach oraz przy podpisywaniu umowy. Jej wiedza z zakresu prawa jest ogromnym wsparciem dla naszych klientów.